Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает

Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает

Со снятием моратория на продажу земель сельхозназначения в Украине с 1 июля 2021 года появилось много спорных вопросов, факторов риска и несколько изменился подход к процессу. Именно поэтому будем разбираться, кто сейчас будет покупать землю, как будет происходить проверка покупателя и продавца, как будут учитываться действующие договора аренды при купле-продажи участка, какой должна быть стоимость земли, какие документы для этого необходимы, а также почему не стоит верить мифам о рынке земли. Специалисты из https://auction.org.ua/ рассказали нам о некоторых нюансах продажи земли в Украине.

Открытие рынка земли

Снятие моратория на купле-продажу сельхозземель заставило агропроизводителей активно приводить в порядок свой земельный банк, возобновлять договора аренды, а также аккумулировать средства на покупку земли. С 1 июля вступил в действие ЗУ No 552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об условиях обращения земель сельскохозяйственного назначения». Однако приобрести земельные участки могут только физические лица с ограничением в 100 га в «одни руки». А для юридических лиц и компаний с украинской регистрацией эта возможность откроется только в 2024 году.

Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает - фото1

Кто покупает землю?

Сделки купли-продажи земель СХ назначения заключаются с физическими лицами, но с некоторыми особенностями. В частности, если фермер владеет предприятием или фермерским хозяйством, имеющим землю на основании права собственности, часть этой земли будет учитываться в процессах купли-продажи земель СХ назначения. Так же, если жена лица владеет землей, половина его количества будет учитываться в протоколе проверки приобретателя. Поэтому рекомендуется покупать землю на родственников не первой степени родства.

Аграрию следует понимать, что чем больший срок договоров аренды участков он имеет, тем дешевле он будет иметь возможность приобрести эту землю, или дольше оттягивать процесс покупки у имеющегося владельца или владельца, который приобретает участок вместо фермера. Но сейчас процесс покупки налажен таким образом, что владелец земельного участка может подать заявление нотариусу о намерении продаж, который должен сообщить арендатору о стоимости участка. Затем фермер должен принять, отказаться или проигнорировать такое предложение. В последнем случае земельный участок может быть продан другому лицу по указанной стоимости.

Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает - фото2

Представить намерение о продаже земельного участка можно только при наличии зарегистрированного права собственности в ГРРПНМ в основном разделе.

Что будет с договорами аренды?

Право на пользование земельным участком остается за его арендатором, сменится только владелец участка. Фермеру необходимо будет заменить сторону договоров и так же обрабатывать земельный участок и платить арендную плату. Однако право использования закончится вместе со сроком действия аренды. Поэтому землеустроительный аудит и возобновление сроков договоров аренды имеет решающее значение.

Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает - фото3

Как купить в Украине землю СХ назначения?

Для того, чтобы приобрести земельный участок, лицу нужно официальное подтверждение происхождения средств. Как правило, это декларации плательщика единого налога (если покупатель ФЛП на ЕН) дивиденды, ссуды, подарок или выигрыш. Покупателя будет ждать нотариальная проверка происхождения средств.

В случае, если земельный участок имеет пользователя, возникает понятие преимущественного права на его выкуп. Но при получении предложения о намерении продажи земельного участка СХ назначения фермер может передать преимущественное право третьему лицу, которое приобретет земельный участок «под фермера», а он, в свою очередь, останется его арендатором и будет контролировать информацию о покупателе земельного участка.

Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает - фото4

Стоимость земли

Самая большая проблема на старте рынка земли – наличие адекватных предложений, часть из них собрано в системе Prozorro - https://auction.org.ua/category/land-parcel. Большое количество владельцев паев желают за счет одного участка заработать немалые деньги. Но продать участок за $10-20 тыс. и больше невозможно, ведь земля — это актив, недвижимое имущество, имеющее определенную адекватную стоимость, связанную с окупаемостью инвестиций.

Стоимость земельного участка формируется в зависимости от следующих аспектов:

  • нормативно-денежная оценка (НДО);
  • особенности конкуренции, то есть соцпакет, который может потерять арендодатель при покупке продажи земли (бонусы, помощь на погребение и т.п.);
  • сумма сделки должна составлять 10-15 арендных плат, что обеспечит 5-8% капитализации инвестиции купли-продажи земельного участка;
  • реальное состояние земельного участка (залесненный не облесненный, обрабатываемый или нет);
  • наличие арендатора.

Особенности рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине: как это сейчас работает - фото5

НДО – это определенный идентификатор, показывающий ориентировочное качество земли. На песчаных почвах она меньше, а на черноземах - выше. Сумма в 10-15 арендных плат – это хороший уровень капитализации инвестиций для инвестора, приобретающего участок. Бонусы, помощь на погребение, подарки, детские площадки – это то, что теряет собственник земельного участка в процессе его продажи. Еще один фактор, который будет обязательно влиять на стоимость сделки – цена на 1 га в регионе. Если она составит $1 тыс., то владелец участка может манипулировать суммами до $1,2-1,5 тыс., но не больше. Потому что рынок выравнивает качество земли, бонусы, арендную плату и создает условную среднюю ставку, по которой будет покупаться или продаваться земля.

Оставить комментарий

Верх